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El Decreto Supremo N.º 68 propone modificar la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, reduciendo el factor utilizado para calcular la cantidad de viviendas permitidas por hectárea y entregando beneficios adicionales a proyectos cercanos al transporte público. Mientras el Gobierno busca agilizar la construcción y disminuir sus costos, municipios y especialistas advierten posibles efectos sobre la infraestructura, la planificación comunal y la calidad de vida urbana.
Polémica por reforma que podría aumentar considerablemente la cantidad de viviendas en un mismo terreno
Una profunda discusión se abrió en Chile por los cambios que el Gobierno busca introducir a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, conocida como OGUC, mediante el Decreto Supremo N.º 68.
La propuesta pretende modernizar las normas urbanísticas, facilitar el desarrollo de proyectos habitacionales y acelerar las obras de reconstrucción en zonas afectadas por catástrofes. Sin embargo, municipios, arquitectos y especialistas han advertido que algunas de sus disposiciones podrían provocar sobredensificación, aumentar la presión sobre los servicios públicos y favorecer la aparición de nuevos proyectos similares a los denominados “guetos verticales”.
El decreto fue firmado el 24 de julio de 2026 y remitido a la Contraloría General de la República para el correspondiente trámite de toma de razón. Por lo tanto, las modificaciones todavía no han entrado en vigencia ni forman parte de la OGUC actualmente aplicable.
La Contraloría deberá revisar si el decreto se ajusta a la Constitución y a las leyes antes de que pueda continuar su tramitación y ser publicado.
¿Qué es la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones?
La OGUC es el reglamento nacional que desarrolla la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Sus disposiciones regulan materias como los permisos de edificación, las condiciones técnicas de las construcciones, la planificación territorial, los tipos de agrupamiento, la altura, la densidad, la constructibilidad y los estacionamientos.
Los planes reguladores comunales establecen las condiciones particulares para cada zona, mientras que la OGUC entrega el marco reglamentario general que deben aplicar las direcciones de obras municipales.
La versión vigente de la ordenanza fue actualizada por última vez en marzo de 2026. El Decreto Supremo N.º 68 busca modificarla nuevamente en materias relacionadas con densidad, estacionamientos, conjuntos armónicos, cálculo de superficie, reconstrucción y movilidad, entre otras.
El cambio más controvertido: de cuatro a 2,8 habitantes por vivienda
El principal cuestionamiento se concentra en la fórmula empleada para convertir la densidad establecida en habitantes por hectárea en una cantidad máxima de viviendas.
La norma vigente utiliza como referencia un factor de cuatro habitantes por vivienda. El decreto propone reemplazarlo por 2,8 habitantes por vivienda como regla general.
Además, establece factores todavía menores para proyectos emplazados cerca de determinados sistemas de transporte:
- 1,4 habitantes por vivienda cuando el proyecto se encuentre a no más de 600 metros de recorrido peatonal de una estación de metro, tren, teleférico, tranvía o infraestructura similar, o de paradas ubicadas en corredores de transporte público.
- Dos habitantes por vivienda para proyectos situados a no más de 300 metros de una vía expresa o troncal.
Reducir este coeficiente no significa disminuir la cantidad de personas autorizadas por hectárea. Su efecto es permitir que esa misma densidad de habitantes sea distribuida entre un mayor número de viviendas.
Un ejemplo para entender el efecto del cambio
Supongamos que un plan regulador permite una densidad máxima de 400 habitantes por hectárea.
Con el factor vigente de cuatro habitantes por vivienda, podrían proyectarse teóricamente:
400 ÷ 4 = 100 viviendas.
Con el nuevo factor general de 2,8 habitantes:
400 ÷ 2,8 = aproximadamente 143 viviendas.
Si el proyecto se encuentra dentro del área cercana al transporte público y puede aplicar el factor de 1,4 habitantes:
400 ÷ 1,4 = aproximadamente 286 viviendas.
En este ejemplo, el terreno podría pasar de 100 a casi 286 unidades habitacionales sin que formalmente cambie la densidad máxima de habitantes establecida por el plan regulador.
La cifra definitiva de cada proyecto seguiría dependiendo de otras restricciones, como la altura máxima, el coeficiente de constructibilidad, los distanciamientos, los rasantes, la ocupación del suelo y las características del terreno. Por eso no todos los proyectos podrían alcanzar automáticamente esos aumentos.
Estacionamientos podrían reducirse hasta la mitad
El decreto también permitiría rebajar hasta en un 50% la dotación de estacionamientos exigida por los instrumentos de planificación territorial.
Este beneficio podría aplicarse a proyectos situados:
- A no más de 600 metros de determinadas estaciones o corredores de transporte público.
- A no más de 300 metros de una vía expresa o troncal.
La medida busca fomentar el desarrollo habitacional conectado con el transporte público y disminuir los costos asociados a la construcción de estacionamientos subterráneos o en superficie.
Sus críticos sostienen que la existencia de transporte público cercano no garantiza necesariamente que todos los residentes dejarán de utilizar automóviles. Por ello, advierten que una reducción generalizada podría aumentar la ocupación de las calles, la congestión local y los conflictos por estacionamientos en barrios residenciales.
Beneficios para viviendas económicas cercanas al transporte público
La propuesta entrega beneficios adicionales a determinados proyectos de viviendas económicas cuyas unidades no superen los 90 metros cuadrados.
Cuando se encuentren cerca de vías estructurantes o infraestructura de transporte público, algunos de estos proyectos podrían incrementar hasta en un 75% el coeficiente de constructibilidad fijado por el respectivo plan regulador.
El coeficiente de constructibilidad determina la cantidad máxima de metros cuadrados que se pueden edificar en relación con la superficie del terreno. Por ejemplo, un aumento de este indicador permite incorporar una mayor superficie construida dentro del mismo predio.
Algunos proyectos acogidos a las normas de conjuntos armónicos también podrían superar hasta en un 50% la altura máxima establecida por el plan regulador, siempre que cumplan las condiciones contempladas en el decreto.
Menor superficie exigida para conjuntos armónicos
Los conjuntos armónicos son agrupaciones de edificaciones que, por sus características, dimensiones y relación entre sí, son consideradas como una unidad.
La OGUC vigente exige, bajo una de sus alternativas, que estos proyectos se ubiquen en terrenos cuya superficie total sea igual o superior a cinco veces la superficie predial mínima establecida por el plan regulador y que, en cualquier caso, no sea inferior a 5.000 metros cuadrados.
El Decreto Supremo N.º 68 propone reemplazar esa condición por una superficie mínima general de 2.500 metros cuadrados, reduciendo a la mitad la exigencia mínima actualmente contemplada.
Para los críticos, esta modificación permitiría que terrenos más pequeños accedan a beneficios urbanísticos de altura y constructibilidad. Quienes respaldan el cambio consideran que podría facilitar el aprovechamiento de terrenos urbanos y hacer viables proyectos que actualmente no pueden desarrollarse.
Gobierno busca reactivar la construcción y facilitar el acceso a viviendas
En los fundamentos del decreto, el Ejecutivo sostiene que el sector de la construcción atraviesa una contracción económica que ha afectado especialmente a la edificación habitacional.
El documento afirma que el volumen de viviendas y la superficie autorizada disminuyen desde 2019 y que durante 2025 alcanzaron su nivel más bajo desde 2008. También menciona un déficit habitacional estructural superior a 500 mil unidades y señala que las cargas regulatorias, los costos de producción y los extensos procedimientos de tramitación dificultan el desarrollo de nuevos proyectos.
El Ministerio de Vivienda ha planteado que la modificación de la OGUC podría agilizar los proyectos y contribuir a reducir entre un 10% y un 15% el precio de las viviendas nuevas, aunque dicho efecto dependería de que los menores costos o la mayor capacidad edificatoria se traspasen efectivamente a los compradores.
La propuesta también contempla procedimientos especiales para acelerar obras estatales de reconstrucción en territorios declarados zonas de catástrofe o emergencia.
Municipalidad de Estación Central acudió a Contraloría
La Municipalidad de Estación Central presentó un requerimiento ante la Contraloría cuestionando la legalidad del decreto.
El municipio sostiene que el Ejecutivo podría estar interviniendo mediante un reglamento en materias que la ley entrega a los planes reguladores y a la planificación comunal, como la densidad, la altura, la constructibilidad y los estacionamientos.
La presentación plantea tres principales reparos:
- Un eventual exceso de las facultades reglamentarias del Ejecutivo.
- Un posible debilitamiento de la autonomía municipal.
- Deficiencias en la respuesta a las observaciones formuladas durante la consulta pública.
Se trata de alegaciones presentadas por la municipalidad y no de una ilegalidad ya establecida. Corresponderá a la Contraloría determinar si el decreto se ajusta al marco jurídico vigente.
El temor de repetir la experiencia de los “guetos verticales”
El concepto “gueto vertical” no corresponde a una categoría jurídica de la OGUC. Es una expresión utilizada en el debate público para describir edificios residenciales con una cantidad extremadamente elevada de departamentos, viviendas pequeñas, pocos espacios comunes y una infraestructura urbana insuficiente para la población que concentran.
Estación Central se convirtió en uno de los principales ejemplos de los problemas asociados a un crecimiento inmobiliario acelerado y sin una planificación territorial equivalente.
Según antecedentes citados por el municipio, entre 2002 y 2021 la cantidad de viviendas de la comuna aumentó desde aproximadamente 32 mil hasta 83 mil, mientras que su población pasó de 130.394 a 206.792 habitantes.
La municipalidad sostiene que este crecimiento no fue acompañado oportunamente por redes sanitarias, áreas verdes, establecimientos educacionales, centros de salud, vialidad y otros servicios suficientes.
Por esta razón, sus autoridades temen que la aplicación de coeficientes nacionales permita repetir una situación similar en otras comunas, incluso cuando sus servicios públicos y su infraestructura no tengan capacidad para absorber a una nueva población.
Colegio de Arquitectos advierte una “desregulación selectiva”
El Colegio de Arquitectos de Chile también manifestó su preocupación por el Decreto Supremo N.º 68.
La organización informó que la consulta pública reunió cerca de 960 registros y señaló que presentó observaciones formales durante abril. Según el gremio, el texto definitivo modificó de manera acotada solo tres de las nueve materias cuestionadas.
El Colegio advirtió posibles efectos relacionados con:
- Densificación sin una evaluación equivalente de la capacidad urbana.
- Disminución de las facultades municipales de planificación.
- Debilitamiento de los contrapesos técnicos e institucionales.
- Aplicación de beneficios urbanísticos generales sin considerar suficientemente las diferencias existentes entre cada territorio.
Especialistas también destacan posibles beneficios
El debate no presenta una sola posición.
Ángela Prado, subdirectora del Centro de Estudios Territoriales de la Universidad de los Andes, afirmó que las modificaciones podrían contribuir a reactivar la inversión inmobiliaria y permitir un mejor aprovechamiento de la capacidad edificatoria que ya contemplan algunos planes reguladores.
Por su parte, el coordinador académico de Construcción del IACC, Fabián Orrego, señaló que el resultado final dependerá también de las normas de altura, constructibilidad y distanciamientos aplicables a cada proyecto.
En cambio, Álvaro Farrú, académico de la Facultad de Arquitectura y Arte de la Universidad del Desarrollo, sostuvo que la propuesta reduce la relevancia de los planes reguladores comunales y podría priorizar la actividad inmobiliaria por sobre la calidad de vida urbana.
La densificación no es necesariamente negativa
Construir más viviendas en áreas urbanas consolidadas puede generar beneficios cuando existe una planificación adecuada.
La densificación puede acercar a las personas a sus lugares de trabajo, disminuir la expansión de las ciudades hacia zonas rurales, mejorar el aprovechamiento del transporte público y reducir los costos de extender las redes de servicios básicos.
El problema aparece cuando el aumento de viviendas no es acompañado por una expansión equivalente de:
- Redes de agua potable y alcantarillado.
- Transporte público y vialidad.
- Áreas verdes y espacios recreativos.
- Centros de salud y establecimientos educacionales.
- Sistemas de retiro de residuos.
- Equipamiento comunitario.
- Accesos para vehículos de emergencia.
- Capacidad de respuesta ante incendios, evacuaciones o terremotos.
Por esta razón, el debate no debería limitarse a determinar si se construye más o menos, sino a establecer dónde, bajo qué condiciones y con qué infraestructura puede desarrollarse una mayor densidad.
La densificación también debe evaluarse desde la gestión de riesgos
Desde una perspectiva preventiva, una mayor cantidad de personas y viviendas en un mismo terreno puede modificar significativamente los riesgos de una edificación y de su entorno.
Esto no significa que los edificios altos sean inseguros por definición. Sin embargo, su diseño, construcción y operación requieren controles proporcionales a su altura, cantidad de residentes y complejidad.
Entre los aspectos que deben ser evaluados se encuentran:
Evacuación y emergencias: las vías de evacuación, escaleras, señalización, iluminación de emergencia y planes de respuesta deben considerar la cantidad real de ocupantes.
Incendios: el acceso de Bomberos, las redes húmedas y secas, los sistemas de detección, la compartimentación y la resistencia al fuego adquieren especial relevancia en edificios de gran altura.
Ascensores: una alta concentración de viviendas aumenta su utilización, mantenimiento y dependencia, especialmente para adultos mayores y personas con movilidad reducida.
Redes sanitarias: el agua potable, alcantarillado y evacuación de aguas lluvias deben contar con capacidad suficiente para la población proyectada.
Convivencia y salud mental: el hacinamiento, los ruidos, la falta de espacios comunes y la escasez de áreas verdes pueden afectar la calidad de vida de las comunidades.
Tránsito y accesibilidad: reducir estacionamientos sin contar con transporte público suficiente podría trasladar el problema hacia las calles del sector.
Impacto para las empresas constructoras
Una eventual reactivación de proyectos inmobiliarios podría aumentar la contratación y la actividad del sector. Sin embargo, la agilización de los procedimientos urbanísticos no disminuye la obligación de controlar los riesgos laborales durante la ejecución de las obras.
Los proyectos en altura requieren una gestión especialmente rigurosa de:
- Caídas de personas desde altura.
- Caída de materiales y herramientas.
- Operación de grúas y equipos de izaje.
- Montaje y revisión de andamios.
- Excavaciones y fundaciones.
- Instalaciones eléctricas provisorias.
- Circulación de trabajadores y maquinaria.
- Coordinación entre empresas contratistas y subcontratistas.
- Planes de emergencia y rescate en altura.
- Control de polvo, ruido y exposición a sílice.
Una mayor velocidad de construcción o la multiplicación de proyectos no debe traducirse en reducción de plazos críticos, omisión de controles ni debilitamiento de las medidas de seguridad.
SITUACIÓN ACTUAL DEL DECRETO
Al 5 de agosto de 2026:
El Decreto Supremo N.º 68 fue firmado el 24 de julio.
Se encuentra en trámite de toma de razón ante la Contraloría.
No ha sido publicado ni ha entrado en vigencia.
La Municipalidad de Estación Central solicitó que se objete su legalidad.
El Colegio de Arquitectos pidió revisar o representar las disposiciones cuestionadas.
La Contraloría todavía no ha emitido una resolución definitiva conocida públicament
